La gestion des bureaux réinventée

Un Asset Management actif pour générer des opportunités et de la performance dans un environnement changeant

Les immeubles de bureaux qui avaient le vent en poupe avant la période Covid étaient de grands espaces mono locataires. Six ans plus tard la demande de bureaux a fortement évolué.

Les espaces de bureaux restent un outil majeur dans le tissu économique de nos grandes villes et des zones d’activités. Néanmoins la demande évolue avec une utilisation plus flexible des espaces de bureaux suite à la généralisation du télétravail et l’essor du flex office.

Le bureau devient un lieu de lien social, de collaboration et d’ancrage culturel pour les entreprises. Aujourd’hui, la proximité des transports, l’accès aux services et la qualité de vie autour des lieux de travail sont devenus des critères aussi déterminants que la surface ou le montant du loyer.

Face à cette situation, il n’est pas suffisant d’adopter une gestion d’asset management passive et d’attendre un retour favorable du marché. Nous avons adopté un asset management actif et dynamique pour transformer ce constat en opportunité.

Les nouvelles tendances de bureaux

Le flex office, qui consiste à ne plus attribuer de poste de travail fixe, s’est imposé comme une réponse pragmatique à la montée du télétravail et à la nécessité d’optimiser les coûts immobiliers. Les entreprises cherchent à rationaliser leurs dépenses tout en offrant à leurs collaborateurs des environnements plus collaboratifs : espaces ouverts, salles de réunion modulables, zones de concentration, etc.

Les espaces de coworking, quant à eux, permettent de proposer un cadre de travail moderne sans les contraintes d’un bail long terme. Cette solution séduit un nombre croissant d’entreprises, désireuses de conjuguer flexibilité et maîtrise des coûts. Le modèle s’étend aux villes moyennes et aux quartiers d’affaires, où les utilisateurs recherchent des alternatives au siège social classique. Il tend également à se diversifier, avec des offres sectorielles : coworking premium, dédié aux professions juridiques, aux créatifs, etc.

L’évolution progressive d’espace de bureaux en espaces de coworking permet :

• D’éviter la vacance locative et de générer un cashflow régulier ;
• De répondre aux nouveaux besoins des entreprises en matière de flexibilité, tant sur la localisation que sur la durée d’engagement ;
• D’apporter de la vie à un immeuble, en renforçant son attractivité pour les autres locataires, notamment ceux en bail traditionnel.

Prenant en compte ces évolutions, nous avons orienté nos nouvelles acquisitions de bureaux pour générer un maximum de valeur en intégrant ces caractéristiques du marché. Par ailleurs, afin d’améliorer encore l’attractivité des bureaux détenus par le fonds, une politique ciblée de Capex va nous permettre d’intégrer ce nouveau paradigme.

Un partenariat créateur de valeur

Nous avons conclu un partenariat avec l’un des leaders mondiaux du coworking (IWG) actif à travers ses cinq marques :

• HQ, Regus, Spaces, Signature et Stop&Work.

IWG nous permettra ainsi d’entrer en contact avec une grande diversité de ces nouveaux utilisateurs d’espaces bureaux selon leurs activités, la situation des actifs et la qualité des locaux.

Cette collaboration avec IWG Régus contractualisée au travers d’un contrat de management au lieu d’un contrat de bail classique, nous permettra de bénéficier de manière plus rémunératrice de la dynamique de remplissage de Régus combinée à des aménagements des lieux minutieusement étudiés. IWG Régus propose ainsi des espaces de bureaux extrêmement adaptatifs allant du poste de travail pour une seule personne à un espace dédié aux équipes de 15 à 20 personnes ciblant ainsi une catégorie de locataires de plus en plus importante. Ce partenariat permet donc aux espaces bureau de Venture REF de se positionner favorablement pour répondre à une vraie dynamique de marché.

Illustration

Fin 2024, IWG s’est ainsi implanté dans notre immeuble de Noisy-le-Grand sur 1 500 m² aux 3e et 4e étages, via un contrat de management. Le Groupe y exploite le site et nous reverse les bénéfices générés, en contrepartie de travaux d’aménagement. Des discussions sont en cours pour envisager une extension à un étage supplémentaire. D’autres projets similaires sont en réflexion sur plusieurs immeubles, notamment à Metz (1 700 m²) et Fontaine (1 100 m²). Ces ouvertures visent à améliorer le taux d’occupation, renforcer les flux de revenus et attirer de nouveaux investisseurs.

Cette adaptation de notre stratégie d’Asset Management des espaces de bureaux est le fruit d’une réflexion opportuniste qui se caractérise par un Asset Management actif. Cette stratégie se repose sur des dépenses d’investissements mesurées qui, combinées au partenariat avec IWG Régus, permettront de retrouver une rentabilité attractive à court terme et dépasser la rentabilité des baux fixes classiques à moyen terme. Ceci est une autre illustration qui explique la période de transition que Venture REF vit en 2025 au niveau de sa performance afin de préparer la période 2026 à 2027.